Dnia 7 grudnia 2010 r. Ministerstwo Sprawiedliwości skierowało do uzgodnień międzyresortowych projekt nowelizacji ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (dalej „projekt nowelizacji”). Chociaż projekt nowelizacji czeka jeszcze długa droga legislacyjna, to postaramy się już teraz przedstawić zasadnicze zmiany, które on przewiduje.

Na początku warto wskazać, że projekt nowelizacji zakłada wprowadzenie do polskiego systemu prawnego nowego ograniczonego prawa rzeczowego, które mogłoby stanowić alternatywę dla instytucji użytkowania wieczystego. Wyjaśnić przy tym należy, że ograniczone prawa rzeczowe - obok własności i wieczystego użytkowania – stanowią jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych wyróżnianych w polskim prawie cywilnym. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, dalej „k.c.”) nie zawiera definicji ograniczonych praw rzeczowych, a tylko ich enumeratywne wyliczenie: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka. Wprowadzona w projekcie nowelizacji instytucja prawa zabudowy, w przeciwieństwie do obecnie istniejącego użytkowania wieczystego, nie stanowi kategorii „pośredniej” między własnością a innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, a tym samym pozwala na stosowanie wprost przepisów ogólnych dotyczących ograniczonych praw rzeczowych.

Zgodnie z proponowanym brzmieniem art. 2511 § 1 k.c. na treść prawa zabudowy składają się dwa podstawowe uprawnienia: do wzniesienia (wybudowania) lub do korzystania z istniejących budynków lub innych urządzeń położonych na lub pod powierzchnią nieruchomości gruntowej.

W przeciwieństwie do użytkowania wieczystego, dopuszczalny zakres korzystania przez zabudowcę (czyli uprawnionego, któremu przysługuje prawo zabudowy) z obciążonego gruntu jest ściśle określony w projekcie nowelizacji. Ponadto, zgodnie z projektem nowelizacji, prawo zabudowy powinno być wykonywane w taki sposób, aby jak najmniej utrudniać korzystanie z obciążonej nieruchomości gruntowej. Z ekonomicznego punktu widzenia, sens istnienia prawa zabudowy polega na możliwości swobodnego decydowania przez zabudowcę o eksploatacji przedmiotów, których jest właścicielem, a nie samym korzystaniu z gruntu.

Najistotniejszym założeniem projektu nowelizacji, mającym na celu „upowszechnienie” prawa zabudowy, jest dopuszczenie możliwości jego ustanawiania na gruntach stanowiących przedmiot własności podmiotów prywatnych, a nie wyłącznie – jak w przypadku użytkowania wieczystego - Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Nie ulega wątpliwości, że może przyczynić się to do realizacji na nieruchomościach prywatnych istotnych inwestycji gospodarczych, jak na przykład zabudowy mieszkaniowej, instalacji urządzeń transportu drogowego, czy sieci przesyłowych.

W przypadku zaś inwestycji o charakterze użyteczności publicznej, ustanowienie prawa zabudowy może stanowić alternatywę dla wywłaszczenia.

Umowa o ustanowienie prawa zabudowy, zgodnie z projektem nowelizacji, wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Ponadto, powinna wskazywać rodzaj zabudowy, która istnieje lub ma powstać na obciążonym gruncie, sposób i zakres korzystania z nieruchomości gruntowej przez zabudowcę, a także czas, na jaki prawo zabudowy zostaje ustanowione (nie krótszy niż lat 30 i nie dłuższy niż lat 100). Odmiennie niż w przypadku użytkowania wieczystego projekt nowelizacji nie przyznaje zabudowcy roszczenia o przedłużenie prawa zabudowy. Umożliwiono natomiast stronom zawarcie odpowiedniej umowy w tym zakresie.

Zgodnie z projektem nowelizacji, prawo zabudowy może obciążać więcej niż jedną nieruchomość gruntową (łączne prawo zabudowy). Rozwiązanie takie umożliwi lokalizację na lub pod kilkoma gruntami jednej budowli czy urządzenia.

Do powstania prawa zabudowy konieczny jest wpis w księdze wieczystej założonej dla tego prawa. Warto również pamiętać, że zgodnie z projektem nowelizacji prawo zabudowy jest przenoszalne, oraz podlega dziedziczeniu. Co istotne, ze względu na konieczność zapewnienia zabudowcy gwarancji prawidłowej eksploatacji zabudowy, prawu zabudowy co do zasady przysługuje pierwszeństwo przed innymi obciążeniami nieruchomości gruntowej.

Godny zaznaczenia jest także fakt wprowadzenia możliwości zawarcia nieodpłatnej umowy o zabudowę, co stanowi bardzo ważną zmianę w stosunku do użytkowania wieczystego.

Podsumowując, należy pozytywnie ocenić proponowane zmiany, zwłaszcza w dalszej perspektywie czasowej, kiedy instytucja prawa zabudowy mogłaby zastąpić użytkowanie wieczyste. Ułatwiłoby to obrót nieruchomościami i realizację celów ekonomicznych, które były dotychczas utrudnione z uwagi na nieadekwatność przepisów o użytkowaniu wieczystym do sytuacji prawno-gospodarczej demokratycznego państwa.

Memorandum przygotowane przez Kancelarię Prawną M. Szulikowski i Partnerzy